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欠陥住宅をめぐるトラブルは増加傾向にあります。
その背景には、法律が整備されてきたことによって、個人が訴えやすくなったということもあるでしょう。
例えば、国民生活センターに寄せられた相談件数では年率約２０％のペースで増え続けています。これらすべてが欠陥住宅というわけではありませんが、少なくとも自分の家に不満を持っているひとが増えていることは間違いありません。
そして一戸建てとマンションでは圧倒的に一戸建てにトラブルが多いといえます。相談件数に関しても、一戸建てはマンションの3倍以上になっています。
現状として、分譲住宅より注文住宅のほうが欠陥トラブルが多いようです。
住宅を建てる場合、「自分の土地に工務店や住宅メーカーなどに依頼して注文住宅を立てる」場合と、「住宅メーカーや不動産会社が建てた家を買う分譲住宅」がありますが、両者を比較すると注文住宅の
2,101件に対して、分譲住宅は1,494件になり、注文住宅のほうが欠陥住宅トラブルに巻き込まれる可能性が高いといえます。
注文住宅の中でも工法別にみると、木造軸組の在来工法がほぼ半数を占め、町の工務店や大工さんの建てた家に問題がおおいと考えます。
プレハブや2ｘ4工法のほうが多いように感じますが、トラブルの相手が全国的に名の知れた大手メーカーでニュースになりやすいためでしょう。
欠陥住宅の具体例を見てみましょう。
トラブルの事象をみると、最も多いのは雨漏り、ひび割れ、漏水で、以下剥がれ・はずれ、作業不良、隙間･･･の順になっています。
次にトラブルの部位をみると、床がトップで剥がれ傾斜などの事象が考えられ、以下は外壁、内壁、開口部建具（窓が開かない！！閉まらない！！）、屋根、基礎などと続いています。
この他にデータでは少数で下位にとどまっているものの、地盤や給水・給湯配管にも注意しておきたい点といえるでしょう。
「自己責任」最近よく耳にする言葉ですが、実は欠陥住宅トラブルにあわないためにはこの”自己責任”の意識を持つことが大切であるように思います。
「大手メーカーに依頼したから！」などと安心している人がいますが、確かに大手メーカーはそれなりに商品企画を揃えモデルルームも綺麗に作っていますし、品質管理体制も整えています。しかし、実際に施工するのは下請けというケースが多いですし、ミスが出る可能性はあります。
メーカー選択の段階から自分の目、耳、足を使ってシッカリとした業者を選び、建築中は建築現場に頻繁に足を運び、不明な点があればすぐに聞くことが大切です。
結局のところ「自分で努力を惜しまない！」ということではないでしょうか。
メーカー選び、楽しいですよ。
業者選びで、何より肝心なのはその会社の実績です。
施工実績、分譲実績、仲介実績がその会社のパンフレットに記載されているはずですから、チェックするとともに、その業者の経営状況も併せてみたほうが良いでしょう。万一引き渡しまでに倒産したら、最悪の場合引渡しを受けられない可能性もあります。
できればその業者がどんな住宅を分譲しているのか自分の目で確認し、実際に住んでる人にアフターサービスや担当者の対応、実際の住み心地など聞いてみるほうがいいでしょう。
業者から聞かされる、見せられる情報を鵜呑みにしないことが大切です。
この会社と契約をしよう！と決定したら、シッカリと「見積もり」と「設計図書」を用意させましょう。
見積もりと設計図書の内容がすべてなのです。
特に注文住宅の場合には、この段階でのチェックが大切です。業者は見積りと設計図書にある内容以上のことはしてくれません。
契約に当たっては、まず必要な図面が揃っているか？それぞれの見積もりに問題はないか？見積もりと設計図書にズレはないか？を確認しましょう。
そして、契約書に見積もりと設計図書の内容が確実に盛りこまれているかをシッカリと確認して署名・捺印しましょう。
万一、欠陥住宅トラブルが発生した時はどのようにしたらいいのでしょう。
まずは、気になる箇所のメモを取り、写真やビデオにとっておきましょう。そして、業者、メーカー等と当事者間で話し合いをします。その際、見積書・設計図書・重要事項説明書・契約書・保証書などの関係書類が有力な武器になりますので、これらの書類は一括して保存しておきましょう。
しかし、残念ながら当事者間での解決は、簡単ではないことが多いようです。
そんな場合は公的な相談機関や業界団体の相談部署に出かけて、そこから業者に圧力をかけてもらうようにしましょう。それでもダメなら、専門家手を借りるしかありません。建築家に欠陥箇所をシッカリと診断してもらい、弁護士を立てて話し合いを進めることになります。
当事者間の話し合いで決着がつかずに裁判を起こすときは、現状では一審の地方裁判所で争うことになり、判決が出るまでには2?3年はかかるのが普通です。
もし、一審の判決に納得ができず控訴する場合はさらに何年も時間がかかることになります。
しかも、最高裁の判決で勝訴を勝ち取っても弁護士費用などにかかったお金を差し引くと、手元に残るお金は満足いくものではないようです。
このような背景から、裁判中でも欠陥のある家に住み続けなければならず、かなりの不自由・不安を招くことから、多くの場合には途中で業者と和解することで決着をつけることになります。
こんな最悪の事態に陥らないためにも、一戸建て選びには十分過ぎるほどの措置を講じておく必要が
あります。
注文住宅を建てようと考えている人だと、まず住宅展示場を見学するケースが多いと思います。
住宅展示場に足を踏み入れると「素敵なお家に住める」と錯覚させられることも多いようです。
しかし、実際に自分が建てる住まいは展示場とは違っているのだという意識を明確にしておくことです。
展示場にある建物はたいてい述べ床面積が150?程度と広いもので、その中に家具を配置しても随分とゆとりを感じる作りとなっています。しかも、その家具類に関しても、メーカーに特別に注文して実際に多くの家庭で使われているものに比べると一回りサイズの小さいものを入れていたり、高さが低いものを置いていたりします。
こうした目の錯覚を利用して見学者の購入意欲を少しでも高めようとしているのです。
不動産広告には法律や業界の自主規制などによって、多くの決まり事があります。
この決まり事を守った広告を作成している不動産会社は、信頼できるといえるでしょう。
不動産広告の主な決まり事は、交通・融資・取引形態です。
不動産広告では徒歩時間の表記は1分80mで表記することになっていますので、現地までの時間が表記より5分以上違っている場合には気をつけましょう。
融資や取引形態では、「提携ローン有」などと漠然とした表現を使っているのは要チェックですし、仲介手数料がかかる「仲介」なのか、かからない「売主」なのかの記載も確認しましょう。
また、誇大表現や客観性を欠く表現も要注意です。
注文住宅の場合には、最初に設計事務所や工務店、住宅メーカーなどの担当者に自分たちの希望、予算を話して相談します。
ここで依頼した業者が、自分たちのことを本当に理解してくれているか、限られた予算の中でいかに創意工夫してくれているかをシッカリとチェックしましょう。何度かの相談を経て、ラフな設計、見積もりを作成してもらったい、この業者にしよう！と決めたら正式に図面を作成してもらいます。
図面は、基本的には敷地の利用計画が記載された配置図と、部屋の間取りなどが記載された平面図から成ります。
欠陥住宅を作らない為には、これらの図面をしっかりと作成してもらうことが大切です。
配置図と設計図書などの設計図書ができたら、次は見積書を作成してもらいます。
業者はこの設計図書と見積書に書き込まれた内容の工事しかしてくれませんので、ここで徹底してこだわらないと、欠陥のない自分たちの希望する家は建ちません。
例えば設計図書には、面積表と呼ばれる敷地の広さや床面積が示されていますが、それが見積書と合致しているか、建物内部や外部の仕上げ、設備機器建具が希望通りになっているか、柱や床などの部材がキチンと指定されたものになっているかが重要なのです。
そして、これらに対しての質問にきちんと答えてくれるかどうか、業者の姿勢もみえてきます。
建売住宅は、完成済みの物件だと細かい基礎部分までチェックすることは難しいですが、これから工事が始まるものや工事途中などの場合はシッカリとチェックしておきましょう。
なにごとも基礎は大事です。住宅ももちろん基礎が大事です。
製造前の土地用途はどういうものだったか、基礎コンクリート部分の厚さや高さ、工法は十分なものかを注意したいところです。
次に木工事です。柱や筋交い・梁などの軸組みもシッカリとチェックしましょう。
欠陥住宅の中には、柱はすべて12ｃｍ角以上といわれていたのに図ってみると10ｃｍしかないとか、本数が足りない、又は長さが足りないという事例もあります。
基礎や軸組のほかにも外部・内部の造作物のチェックをしましょう。
外部の壁の仕上がり、ガラスの種類、屋根の防水工事の確認は大切です。実際に住みはじめてから雨漏りがした、というのは欠陥住宅になるからです。
内部仕上がりについては、ﾄﾞｱ・ふすま・窓の開閉具合はどうか、壁紙の継ぎ目やはがれはないかなど、くまなくチェックしましょう。
ここで面倒がっては、後々後悔することになります！！
契約後に引渡しを受けてから気が付いても「引渡し前にはなかったはずです。」と補修に応じてくれないケースもあるのです。
見積書は、建築の専門知識のない一般の人にとっては、簡単に読みこなせないものですが、その仕組みさえ理解しておけば、間違いのない業者かどうかある程度の判断をつけることができます。
まず「工事内訳書」があります。これは仮設工事から基礎工事、木工事と工事の段階ごとに、それぞれの数量と費用を書き出し、その総合計が記入されていて、これに消費税を加えて最終的な工事費が記入されています。
さらにこの工事内訳書を、個別の工事、工程ごとにその内容・数量・単価が詳細に記載された「明細書」
が添付されてるかをチェックします。
もし、こうした明細書を添付せずに「工事代金1式」とういう書き方をしてる場合は、入居後に欠陥や手抜きが判明しても追及できないことになるので注意しましょう。
土地や建物の売買の前には、法律で業者は「重要事項説明書」を行うことが義務付けられています。
これは、不動産に関する重要な事項に関してあらかじめ書面にまとめて買い主に渡し、宅地建物取引主任者の資格をもっている人が、口頭で説明する必要があります。
重要事項説明書に盛り込まれる内容は、物件の所在地、面積、私道負担の有無や条件、お金の受け渡しについてですから、これまでの説明と食い違っていないかなどを確認してください。
できれば、重要事項説明書は契約の何日か前にもらっておき、熟読した上で疑問点を書き出し、説明を受けながらその疑問点を解消していくような流れにしたいものです。
契約後、万一契約を解除しなければならない場合も確認しましょう。
重要事項説明書には契約解除についての条項もあります。
ローンを利用するときは、ローンが不成立になった時は契約は白紙還元して、頭金を返してもらえるようになっているでしょうか。
手持ちの物件を売って買い替えする場合において、もし手持ちの物件が予定通りの価格で売れなかったときには、やはり契約を白紙撤回できるかも注意しましょう。
これらの事項が説明書に記載されて文書化されていないと、違約金を請求されることになります。
品確法の10年保証制度はすべての新築住宅に義務化されましたが、このほかに任意の「住宅表示制度」があります。
建売住宅の場合は、販売会社がこの制度を利用すれば表示しますし、注文住宅の場合は消費者が希望すれば住宅メーカー等に依頼して性能表示を行うことができます。
性能表示の概要は、構造上安定に関する耐震等級・シックハウス対策などの空気環境に関すること・高齢者への配慮など様々です。
ただし、現実にはメーカーによっては対応してくれないケースもあるようですから、契約前に担当者から話しを聞いて、確認するのが良いでしょう。
1戸建て住宅の市場での評価は、買った瞬間に2割ほど下がってしまいます。
新築で買ったとしても、人が入居して生活を始めてしまえば、それは中古住宅の扱いになり、そして、建築後20年もすると、一般的にはほぼ土地の価格だけで取引されるようになります。
しかし、維持管理の仕方によっては一定の評価を得ることもできます。
適切な補修を行い、外見上もリフォームによって魅力ある物件と見なされれば価値が付くのです。
マイホームは買った後の維持管理が大切です！
大切に使い、常に住まいを磨き上げて表面的にきれいにするだけでなく、内部の構造面にまで配慮して先取りで維持管理していくのが、住まいを長持ちさせるコツです。
外壁や屋根の塗装などは5?10年程度はほとんど問題がないように見えますが、雨風の影響で塗装は徐々に薄くなり、見えない部分での雨水の浸透が始まってるかもしれません。
しかし、7?10年程度の間隔でシッカリと塗装しておけば、内部の劣化に至らないレベルでとどめることができますので、定期的に実施しましょう。
引渡し後の維持管理を上手にしていくことが、本当の意味での欠陥のない住宅になるのかもしれません。
購入後、欠陥らしい部分をみつけても、すぐに「欠陥だ」と決め付けてはいけません。
欠陥には主観的な要素があり、自分で欠陥と思っても欠陥でない場合もあるので、それが客観的に見てどうなのかを確かめてください。
たとえば、「現場施工の仕上げに、工場で生産された家具などと同等の制度を要求し不満足を感じている」ことや建て主の間違った使い方によって発生する不具合もあります。
また、気密性や断熱性の強化した部屋を換気なしでしようしたため、カビが発生したというケースもあります。
従って、満足できないことが必ずしも「欠陥」であることにはなりませんので、注意が必要です。
住まいの快適さをいつまでも保ち、資産価値を維持していく上では、工務店や住宅メーカーの保証制度も重要なポイントです。
品確法では、構造部分などに関して10年保障が義務付けられていますが、メーカーによっては構造部分以外の部位や設備に関しても一定の保証を行っているところがあります。
多くのメーカーが引き渡し後に、半年後・1年後・3年後などの定期点検を無料で行っています。
さらに、20年・30年などの超長期の保証が広がりつつあり、ある大手メーカーでは、構造部分に関しては当初20年間初期保証がつき、防水に関しては10年となっています。
このような制度は大手住宅メーカーを中心に急速に広がっていますので、確認してみましょう。
注文住宅で、中堅・中小業者に依頼する時は、完成保証制度を考えてみましょう。
注文住宅の場合は、代金の支払いに関して契約時に3分の1、棟上時に3分の1、引渡し時に3分の1としている工務店やメーカーが多いようです。
もし、代金の3分の2を支払った後で、その業者が万一倒産してしまったらどうでしょう。
引き継いで工事してくれる業者を自力で探さなければなりませんし、その業者が手抜きをして欠陥住宅になることもあるかもしれません。さらに、引継ぎのためのさまざまは費用もかかります。
完成保証制度というのは、そんなケースを想定して、住宅保証機構などの保証機関に登録料を支払うことで、万一の場合には工事を引き継いでくれるところを手配し、追加負担なしで引渡しまで持っていってくれる制度です。
建売住宅は、完成品が見られるので安心と思っている人が多いようです。
しかし、建売は買い主が見ないまま建てられているため、目に見えない隠れた部分での重要な欠陥トラブルが生じやすいのです。
契約時には、「建築確認通知書」や「添付図面・検査済証」などの書類のほか、主な設計図書の整備状況やアフターサービスの保障期間と内容など、シッカリとチェックしましょう。
住宅金融公庫の融資を受けている場合であれば、「ＯＯ住宅工事共通仕様書」といって構造別に木造住宅などの共通仕様書があるので、その内容と仕様の確認をしたいものです。